Baux commerciaux : la demande de suspension des effets d’une clause résolutoire peut être soumise à un juge, quel que soit le manquement reproché au locataire.

Les juges ont la faculté de suspendre la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial quel que soit le manquement imputable au preneur.

C’est en substance ce que vient de préciser la Cour de cassation dans cet arrêt du 6 février 2025, 23-18.360 publié au Bulletin.

Le 2 août 2004, les parties avaient conclu un bail commercial  portant sur un local à usage de restauration. Ce bail prévoyait notamment que, sauf exceptions prévues par la législation en vigueur, le local devait rester constamment ouvert au public, exploité et convenablement achalandé. Le preneur est ainsi tenu à une obligation d’exploitation continue.

Constatant la fermeture de l’établissement le 10 janvier 2019, le bailleur faisait délivrer au preneur, quatorze jours plus tard, un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail, lui enjoignant de reprendre l’exploitation des lieux, au visa de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du Code de commerce.

Faute de reprise d’activité, le bailleur engageait alors une action en justice afin de faire constater la résiliation du bail.

Dans le cadre de l’instance, le locataire a formulé une demande de délai avec suspension des effets de la clause de résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41, alinéa 2 du Code de commerce.

Refus de la Cour d’appel, qui rejette la demande du locataire sans l’examiner, au motif que la demande visée par cette disposition ne pouvait trouver à s’appliquer qu’en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ou des charges.

C’était sans compter sur la Cour de Cassation, qui rappelle que les juges ont la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire même dans le cas d’un manquement autre que celui relatif au paiement des sommes dues par le preneur au titre du bailleur.

Ces précisions apportées seront donc appréciées des preneurs. Elles n’ont toutefois pas pour effet de leur accorder une protection excessive, dans la mesure où le juge conserve la faculté de rejeter cette demande après un examen au fond.

La décision suscite néanmoins inévitablement des critiques de la part des bailleurs, qui dénoncent la place prépondérante reconnue au pouvoir souverain du juge, au détriment de l’efficacité de la clause résolutoire et de la liberté contractuelle des parties au bail.

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