Tout preneur d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement du bail ou, à défaut, d’un droit à indemnité d’éviction. Et, il ne suffit pas au bailleur de proposer une offre de renouvellement, pour être déchargé du paiement d’une indemnité d’éviction, ainsi que l’a récemment rappelé la Cour de Cassation[1].
En 1999, une communauté de communes de Charente Maritime avait donné à bail un local commercial à usage de restaurant. Dix-sept ans plus ans, la bailleresse délivre un congé avec une offre de renouvellement, tout en sollicitant la modification de la contenance des lieux loués et de certaines obligations d’entretien mises à la charge des preneurs.
Ces derniers refusent les modifications sollicitées par le bailleur, et exigent le paiement d’une indemnité d’éviction, considérant que le congé avec offre de renouvellement, devait en réalité être assimilé à un refus de renouvellement.
La Cour de Cassation confirme cette analyse, et rappelle ainsi que le renouvellement « s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ».
Le bailleur ne peut ainsi prétendre proposer le renouvellement d’un bail commercial s’il sollicite dans le même temps une modification des conditions du bail.
Quelles conséquences pour vos baux commerciaux ?
Dans l’hypothèse d’un bail arrivant à expiration, il conviendra de veiller à ce que le renouvellement proposé par le bailleur se fasse aux mêmes conditions.
Rappelons toutefois que la question du montant du loyer applicable au bail renouvelé est, elle, soumise au contrôle des juges.
1Cour de cassation – Troisième chambre civile — 11 janvier 2024 – n° 22-20.872
