Fissures d’un immeuble et responsabilité du bailleur

Les fissurent affectant l’immeuble, lorsqu’ils sont notamment imputables à un défaut d’entretien du bailleur, ne peuvent permettre à celui d’être exonéré de toute responsabilité.

Un bail commercial a été conclu en 2008 concernant des locaux à usage d’hôtel-restaurant.

Ce bail a ensuite été renouvelé à compter du 1^er juin 2015 pour une durée de neuf années.

En 2016, le locataire a signalé des fissures en façade du bâtiment. Un arrêté de fermeture a été pris en 2017 par le maire de la commune après avis de la commission de sécurité.

Après expertise judiciaire, le locataire a assigné le bailleur aux fins de remise en état du bien et d’indemnisation de son préjudice. Compte tenu de l’ampleur des travaux à réaliser, dont le montant était largement supérieur à la valeur du bien, le bailleur a tenté de faire application des dispositions de l’article 1722 du Code civil, aux termes duquel :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

La Cour d’appel de Caen suit le bailleur, et considère que le bailleur est fondé à faire état d’un cas fortuit, justifiant qu’il ne soit pas tenu à indemniser le preneur.

Le locataire forme alors un pourvoi en cassation.

Dans son arrêt en date du 9 janvier 2025, la Cour de Cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel, considérant qu’un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur.

Le bailleur ne peut ainsi être déchargé de ses obligations et responsabilités si les fissures affectant l’immeuble sont notamment liées à un manquement à son obligation d’entretien, découlant de l’article 606 du Code Civil.